TVA

PRECISIONS RELATIVES AUX MODALITES D’OPTION

􀂾 Vente d’immeuble bâti achevé depuis plus de 5 ans et de terrain n’étant pas un terrain à bâtir.

La réforme de la TVA immobilière de mars 2010 a sorti du champ d’application de la TVA les cessions d’immeubles bâtis achevés depuis plus de 5 ans et les terrains ne constituant pas des terrains à bâtir, tout en laissant la possibilité au cédant d’opter pour ce régime.

Le décret indique que cette option s’exerce distinctement par immeuble, fraction d’immeuble ou droit immobilier relevant du même régime d’imposition (TVA sur prix total ou sur la marge).

Ainsi, le vendeur pourra opter ou non en fonction de chaque opération et, en cas de vente d’un immeuble par lots, le vendeur pourra exercer l’option pour certains lots uniquement.

L’option devra être formulée dans l’acte de vente.

􀂾 Location de locaux nus à usage professionnel

En principe, les locations de locaux nus à usage professionnel sont exonérées de TVA. Le bailleur peut toutefois opter pour ce régime.

Le décret en modifie les règles pratiques : L’option ou sa dénonciation prendra désormais effet à compter du 1^er^{jour du mois suivant}^{celui au cours duquel elle
est formulée auprès du service des impôts.}

L’option pourra être dénoncée à partir du 1er janvier de la 9ème année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée (auparavant, l’option s’étendait obligatoirement jusqu’au 31 décembre de la 9ème année).

Dans le cas d’une option au titre d’un immeuble non encore achevé, la dénonciation peut intervenir à compter du 1er janvier de la 9ème année qui suit celle au cours de laquelle l’immeuble a été achevé.

􀂾 Baux ruraux

Les baux ruraux sont en principe exonérés de TVA.

Le bailleur peut toutefois opter pour le régime de la TVA lorsque le bail est enregistré et conclu avec un preneur soumis également à la TVA

Le décret modifie les règles de l’option et de sa dénonciation :

L’option pour le paiement de la TVA ou sa dénonciation prendra désormais effet à compter du 1^er ^{jour du mois suivant celui au cours duquel elle est
formulée auprès du service des impôts.}

L’option pourra être dénoncée à partir du 1er janvier de la 5ème année civile qui suit celle au cours de laquelle l’option a été exercée (auparavant, l’option s’étendait obligatoirement sur une période de 5 ans).

LES OBLIGATIONS DE DECLARATION

􀂾 La livraison à soi-même d’immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de l’achèvement

Rappel : Depuis la réforme, les immeubles neufs non revendus dans les 2 ans de l’achèvement doivent faire l’objet d’une livraison à soi-même par l’assujetti, quelque soit l’affectation et la destination du bien. Cette livraison est soumise à TVA sur le prix total.

L’exigibilité de la TVA intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration d’achèvement.

La liquidation de la taxe exigible peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l’achèvement de l’immeuble.

Le décret précise que le redevable est tenu de déposer une déclaration spéciale au service des impôts dont il dépend dans le mois de l’achèvement.

Lors de l’établissement de la déclaration de TVA, le redevable devra également insérer une mention particulière se référant à la déclaration spéciale et informant l’administration du montant de la livraison à soi-même ainsi que de la liquidation de la taxe.

Le décret prévoit également la possibilité d’obtenir la prorogation du délai de liquidation. Cette prorogation sera accordée par le directeur départemental ou régional des finances publiques, sur demande motivée par l’impossibilité d’établir la base taxable définitive avant l’expiration de ce délai.

ATTENTION, la taxe doit néanmoins être acquittée préalablement à toute mutation intervenant avant l’expiration de ce délai prorogé. La réduction des droits d’enregistrement est subordonnée au paiement de la TVA lors du dépôt de la déclaration.

􀂾 Cession par un non-assujetti d’un immeuble acquis comme immeuble à construire

Rappel : la vente par un non-assujetti d’un immeuble achevé depuis moins de 5 ans et préalablement acquis en VEFA est soumise à la TVA immobilière sur la totalité du prix de vente.

Le vendeur est tenu de remettre à l’administration fiscale une déclaration contenant les éléments nécessaires à la liquidation de la TVA au moment de l’enregistrement de la cession à la conservation des hypothèques. Le paiement intervient également à ce moment.

La possibilité de déduire la TVA initiale ayant grevé l’immeuble d’habitation acquis en VEFA lors de sa vente est supprimée.

LES OBLIGATIONS DE REGULARISATION - LE CAS DES IMMEUBLES EN STOCK

Le décret modifie le régime fiscal des immeubles en stock en l’alignant sur celui des biens immobilisés lorsqu’au-delà du délai de 2 ans à compter de son achèvement, l’immeuble est exploité pour une activité économique (location) pendant plus d’un an.

Le bien non vendu dans le délai de 2 ans suivant son achèvement doit faire l’objet d’une livraison à soi-même (cf supra).

Exemple : un bien achevé le 1^er^{janvier 2007 doit faire l’objet d’une livraison à
soi-même (}^{LASM)
au 1er janvier
2009.}

La TVA liquidée est alors immédiatement déductible.

Si au-delà de ce délai de 2 ans, le bien est exploité pour une activité économique pendant plus d’un an (suivant notre exemple, à ce jour et depuis le 1er janvier 2009, le bien achevé le 1er janvier 2007 est mis en location), le propriétaire doit éventuellement procéder à une régularisation de TVA selon le régime fiscal de l’exploitation.

􀂾 Exploitation non soumise à la TVA (exemple : location à usage d’habitation)

Si l’exploitation est soumise à TVA, la TVA déduite lors de la LASM doit être reversée, dès la 4^{ème
année suivant l’achèvement, par 1/20 tous les ans.}

^{En cas de vente du bien loué :

- Si la vente est soumise à la
TVA (vente dans les 5 ans de l’achèvement) ou sur option, la part de TVA
issue de la LASM qui n’aurait pas encore été reversée à l’administration
fiscale sera conservée par le vendeur ;
- En revanche, si la vente du
bien loué n’est pas soumise à la TVA, la part de TVA issue de la LASM non
encore régularisée devra être reversée.}

􀂾 Exploitation soumise à la TVA (location de local à usage professionnel avec option de TVA)

En cas d’exploitation soumise à TVA, aucune régularisation ne sera demandée au propriétaire.

En cas de vente du bien loué :

- si la vente est soumise à la TVA, aucune régularisation ne sera demandée ;

- en revanche, si la vente n’est pas soumise à TVA, le vendeur devra reverser la TVA déduite issue de la LASM.

ATTENTION : Seront déduits de la TVA à reverser les 1/20 correspondants aux années de détention du bien à compter de la 4^{ème
année. Exemple : vente après 6 ans d’exploitation 􀃆
TVA reversée = (TVA issue de la LASM) - (3/20 du montant de la TVA).}

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* Source: UNIS octobre 2010